Vastgoedinvesteringen zijn populair vanwege stijgende huizenprijzen, lage hypotheekrentes en het potentieel voor passief inkomen via verhuur. Beleggen in stenen voelt tastbaar en veilig. Toch zijn er ook risico’s verbonden aan onroerendgoedbeleggingen. Benieuwd naar wat beleggen voor u kan betekenen?
In dit artikel gaan we in op valkuilen en aandachtspunten die te maken hebben met investeren in vastgoed.
Indirect beleggen in vastgoed?
AFM-checklist voor beleggen in vastgoed
De risico’s voor vastgoedbeleggers
Kosten en rendement van beleggen in vastgoed
Investeren in vastgoed voor beginners
Direct beleggen in vastgoed
Beleggen in vastgoed kan direct of indirect. Direct beleggen in onroerend goed houdt in dat u zelf een pand koopt. Particulieren kiezen vaak voor een appartement of woning, die zij verhuren. Beheer en onderhoud liggen bij de eigenaar. Net als het vinden van geschikte huurders, het innen van de huur en wat er nog meer komt kijken bij huisbezit. U kunt dit ook uitbesteden aan een makelaar, maar daar zitten natuurlijk kosten aan.
Uw eigen huis is ook een vastgoedbelegging
Veel mensen hebben een eigen huis en beleggen dus al in stenen. U profiteert van de waardestijging op de langere termijn. Hebt u uw woning (grotendeels) afgelost, dan woont u als huiseigenaar goedkoop. Maar misschien kunt u de overwaarde van uw huis gebruiken om uw geld te laten renderen. Gaat u investeren in vastgoed of beleggen op de beurs? Vergeet dan niet mee te nemen wat voor vermogen u heeft of opbouwt via de eigen woning.
Beleggen in een recreatiewoning
Beleggen in een recreatiewoning heeft als voordeel dat u er zelf van kunt genieten. Maar er kleven ook risico’s aan. Het aanbod is groot, met groot onderscheid in kwaliteit en locatie. Verhuur via een vakantiepark gaat gepaard met allerlei vereisten en hoge kosten. Sommige parken kampen met leegstand, of verhuren aan arbeidsmigranten. Dat zijn allemaal factoren die impact hebben op de waarde en de verhuur van het object.
Vastgoed regelt zichzelf niet
Direct beleggen in vastgoed betekent dat u zelf verantwoordelijk bent voor beheer en onderhoud, zoals het vinden van huurders, het innen van huur en het uitvoeren van reparaties. U moet geld reserveren voor onderhoudskosten. Een bouwkundig rapport is essentieel om onverwachte kosten te voorkomen. Elk type vastgoed heeft specifieke onderhoudsvereisten waarvoor de eigenaar verantwoordelijk is, wat de nodige tijd, geld en organisatie vraagt.
Indirect beleggen in vastgoed
Indirect beleggen in onroerend goed kan via een vastgoedfonds. Dat kan een beursgenoteerd fonds zijn of een niet-beursgenoteerd fonds. Zo’n fonds haalt geld op met het uitgeven van aandelen of obligaties en investeert dat in winkelcentra, kantoren of woningen. U bent als het ware voor een klein deel eigenaar van het project. Maar u hebt niet de zorgen rond onderhoud, verhuur, etc. Er bestaan ook tussenvormen, zoals beleggen via een commanditaire vennootschap of maatschap.
Beursgenoteerde vastgoedfondsen
Beleggen in vastgoed met weinig geld kan door te beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen, aandelen van vastgoedondernemingen of ETF’s. Dit is de meest toegankelijke manier voor investeren in vastgoed. Deze fondsen keren regelmatig een deel van de huurinkomsten als dividend uit aan beleggers. Aandelen of ETF’s zijn op regelmatige basis weer te verkopen, terwijl de verkoop van een vastgoedobject meestal een veel langer traject is.
Met een vastgoed-ETF, die een index volgen van beursgenoteerde vastgoedbedrijven volgt, profiteert u doorgaans meteen van een goede spreiding en een grotere liquiditeit. Op de Nederlandse en Belgische beurs zijn een aantal aandelen van vastgoedondernemingen te vinden, waaronder Eurocommercial Properties, Wereldhave, NSI, WDP en Vastned.
Hieronder een lijst van brokers waar u indirect in vastgoed kunt beleggen via aandelen, ETF’s of fondsen.
| Broker | Producten | Link |
|---|---|---|
| ABN AMRO | Aandelen, ETF’s, Fondsen | MEER INFO |
| Bux Zero | Aandelen, ETF’s | MEER INFO |
| DEGIRO | Aandelen, ETF’s, Fondsen | MEER INFO |
| Easybroker | Aandelen, ETF’s, Fondsen | MEER INFO |
| ING | Aandelen, ETF’s, Fondsen | MEER INFO |
| Lynx | Aandelen, ETF’s, Fondsen | MEER INFO |
| Rabobank | Aandelen, ETF’s, Fondsen | MEER INFO |
| Saxo Bank | Aandelen, ETF’s, Fondsen | MEER INFO |
Beleggen in vastgoed buitenland
Direct beleggen in buitenlands vastgoed kan omslachtig zijn. Dan moet u rekening houden met wetgeving, belastingen en formaliteiten ter plaatse. Eenvoudiger is indirect beleggen in vastgoed buitenland. Dit kan via fondsen die beleggen in buitenlands vastgoed. De prospectus van een fonds geeft u daar meer informatie over. Het beursgenoteerde Eurocommercial Properties belegt bijvoorbeeld in winkelcentra in België, Frankrijk, Italië en Zweden. Met de VanEck Real Estate ETF belegt u in wereldwijd gespreide portefeuille met 100 vastgoedaandelen.
Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen
Beleggen in vastgoed kan ook in fondsen die niet-beursgenoteerd zijn. De meeste aanbieders van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen staan niet onder AFM-toezicht. Dit betreft fondsen die participaties of vastgoedobligaties uitgeven:
- aan minder dan 100 consumenten
- die onderdeel zijn van een serie en die serie moet uit minder dan 20 beleggingsobjecten bestaan. Een serie heeft beleggingsobjecten met dezelfde kenmerken
- waarvan de waarde niet kan worden bepaald
- van meer dan €100.000 per stuk
Vastgoedobligaties
Een vastgoedobligatie is een lening aan een vastgoedpartij. Het waardepapier geeft recht op een vaste rente en terugbetaling van de hoofdsom aan het einde van de looptijd. Het is eigenlijk een lening voor beleggingen in onroerend goed, met dat vastgoed als onderpand. Voor de uitgifte van vastgoedobligaties is geen AFM-vergunning vereist, maar moet wel een prospectus worden opgesteld.
Vastgoedparticipaties
Met een participatie wordt u een soort deelnemer aan een vastgoedproject, ook wel een commanditaire vennootschap of maatschap genoemd. De VEB waarschuwt voor vastgoed-cv’s. Veel aanbieders van vastgoedparticipaties maakten hun beloftes niet waar, of namen soms onverantwoorde risico’s. De VEB noemt dit zeer risicovolle beleggingen. Bij de AFM vindt u de goedgekeurde prospectussen voor de uitgifte van vastgoedparticipaties, maar dat zegt niets over de betrouwbaarheid van een aanbieder, of dat beloofde rendementen daadwerkelijk worden behaald.
Pas op met beleggen buiten AFM om
De AFM waarschuwt dat bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen het risico verkeerd kan worden voorgespiegeld. Ook staat vaak risico niet in verhouding tot het geboden rendement. Deze beleggingen zijn enkel geschikt voor professionele beleggers en niet voor particulieren. Finner adviseert om zeer kritisch te staan t.o.v. beleggen buiten AFM-toezicht. Het is belangrijk dat u goed inzicht hebt in de risico’s. Is het een aanbieder met een goed trackrecord? Hoe is de bestuursstructuur, expertise, checks and balances?
Kenmerken van verschillende vastgoedbeleggingen
| Indirect, via vastgoedfonds | Indirect, via vastgoed-cv of maatschap | Direct |
|---|---|---|
| Grote spreiding | Geen of beperkte spreiding | Geen spreiding |
| Laag risico-rendementsprofiel | Gemiddeld risico-rendementsprofiel | Hoog risico-rendementsprofiel |
| Beheerkosten afhankelijk van type fonds | Gemiddelde beheerkosten | Lage beheerkosten, maar er kunnen andere kosten zijn |
| Verhandelbaarheid afhankelijk van type fonds | Beperkte verhandelbaarheid | Lage verhandelbaarheid |
| Transparantie afhankelijk van type fonds | Transparante structuur | Transparante structuur |
| Beleggers verwerven geen eigendom | Beleggers verwerven eigendom | Belegger verwerft eigendom |
| Vrijwel geen invloed op het beleid | Invloed op het beleid | Veel invloed op het beleid |
| Fondsbeheerder verricht alle managementtaken | Managementtaken meestal niet zelf uitvoeren | Managementtaken zelf uitvoeren |
AFM-checklist voor beleggen in vastgoed
Toezichthouder AFM heeft een checklist opgesteld, om de risico’s van niet-beursgenoteerd vastgoed beter in te kunnen schatten. Voor u gaat investeren in vastgoed, is het verstandig om uzelf een aantal vragen te stellen. Finner adviseert om alleen te beleggen in iets dat u volledig begrijpt, waarbij u helder voor ogen hebt wat risico’s en kosten zijn. Hieronder een samenvatting van de checklist.
De vastgoedbelegging
- Is er een prospectus voor deze belegging?
- Valt de belegging onder toezicht van de AFM?
- Is informatie beschikbaar op een website?
- Is tussentijds verkopen van de belegging mogelijk?
- Welke specifieke risico’s zijn verbonden aan deze belegging?
- Is er een financieringsrisico?
De beleggingsaanbieder
- Wie is de aanbieder, wie zit erachter?
- Zijn er reviews over deze partij?
- Hoe zijn de prestaties in het verleden?
Rendement en risico van vastgoedbeleggingen
- Wordt er een hoog rendement beloofd?
- Wordt dit rendement gegarandeerd, zo ja hoe en door wie?
- Welke kosten gaan ten koste van het rendement?
- Zijn er fiscale gevolgen voor mij?
- Wordt er gebruik gemaakt van veel vreemd vermogen?
Het vastgoed zelf
- Begrijp ik waarin mijn geld belegd wordt?
- Is er informatie over exploitatie, taxatie, vooruitzichten?
- Is er informatie over een transactiegeschiedenis?
- Waar bevindt het vastgoed zich? Gaat het om Nederlands vastgoed?
Checks and balances bij vastgoedbeleggingen
- Worden de cijfers gecontroleerd door een accountant?
- Is er een raad van toezicht?
- Hoe worden de belangen van beleggers behartigd? Is er een stichting- of een bestuursstructuur?
De risico’s voor vastgoedbeleggers
Beleggen gaat gepaard met risico’s. Belangrijk is dat u deze risico’s’ begrijpt. Hoe hoger het rendement, des te hoger doorgaans ook de risico’s. Wilt u meer weten over de algemene risico’s van beleggen, lees dan ons artikel. Investeren in stenen is ook niet zonder risico.
Specifieke risico’s
Beleggen in onroerend goed kent specifieke risico’s. Bijvoorbeeld het huurinkomstenrisico, door achterstallige huurbetaling of een huurherziening. Maar ook wanbetaling (debiteurenrisico) kan u veel rendement kosten. Leegstand is een bekend risico (leegstandsrisico). Maar ook hoge onderhoudskosten en andere onvoorziene kosten (onderhoudsrisico) gaan ten koste van uw rendement. Er bestaat het risico dat een huurder de woning uitgeleefd achterlaat, om maar niet te denken aan een wietplantage in uw pand.
Financieringsrisico
Bij vastgoedbeleggingen spelen vaak leningen van banken een rol. Vastgoedfondsen maken vaak gebruik van een hefboom. Tegenover iedere euro die beleggers inleggen, wordt – soms fors – extra geleend. Maar als de waarde van het vastgoed daalt, gaat de waarde van uw inleg hard achteruit. En als het mis gaat, krijgt de bank als eerste zijn geld terug zodat het onzeker is of u uw inleg terugziet. Het prospectus gaat hier meestal op in. Er zit ook een voordeel aan als een bank bij een project betrokken is. Omdat het een externe partij is, die goed kijkt naar de kwaliteit van de belegging.
Liquiditeitsrisico
Een opvallende eigenschap van geld beleggen in vastgoed is de beperkte liquiditeit. Daar zijn beleggers zich vaak onvoldoende van bewust. Een aandelenbelegging kunt u snel van de hand doen, maar een beleggingspand niet. Dit geldt eigenlijk ook bij een vastgoedfonds. Uitstappen gaat vaak gepaard met strikte voorwaarden. De AFM heeft de laatste jaren meerdere keren ingegrepen en een vastgoedfonds op slot gedaan, waardoor de beleggers niet meer konden uitstappen.
Beperkte spreiding
Met direct beleggen in vastgoed is een goede spreiding moeilijk te bereiken. Maar ook wanneer u kiest voor indirect beleggen in vastgoed moet u goed letten op voldoende spreiding van uw beleggingen. Bij een vermogensbeheerder valt vastgoed vaak in de categorie alternatieve beleggingen, waaraan doorgaans niet meer dan 15% van het totale vermogen wordt toegekend.
Financieringsrisico
Bij beleggingen in vastgoed spelen vaak leningen van banken of kredietverstrekkers een rol. Vastgoedfondsen maken vaak gebruik van een hefboom. Als de waarde van het vastgoed daalt, gaat de waarde van uw inleg hard achteruit. En als het mis gaat, is het onzeker of u uw inleg terugziet. Er zit wel een voordeel aan als een bank bij een project betrokken is. Omdat het een externe partij is, die goed kijkt naar de kwaliteit van de belegging.
Gebrek aan transparantie in kostenstructuur
Vastgoedfondsen blinken vaak niet uit in transparantie. Kosten zijn hoog en niet altijd goed inzichtelijk. Vanwege de hoge investeringen die met onroerend goed gepaard gaan, maken veel vastgoedpartijen gebruik van hoge externe financiering, wat tot kosten leidt die uw rendement aantasten.
Wijzigingen in regelgeving
Regelgeving is aan verandering onderhevig en dit kan nadelig zijn voor een vastgoedbelegger. De overheid reguleert de huurmarkt steeds meer en dit kan een negatief effect hebben op uw nettorendement. Denk aan belastingregels (regelgeving rond vermogensbelasting box 3), of de Wet betaalbare huur. Nieuwe plannen rond box 3 hebben al geleid tot een verkoopgolf bij vastgoedbeleggers.
Renterisico
Belegt u direct in vastgoed en maakt u gebruik van een hypotheek, dan is er een renterisico. Na de rentevaste periode kan de rente omhooggaan. Uw kosten worden dan hoger.
De risico’s bij beleggen zijn te verkleinen, zo ook bij vastgoed. Zorg voor een goed plan en voor voldoende spreiding tussen vastgoed en beleggen. Doe onderzoek voordat u uw geld ergens insteekt. Handel alleen als u over goede informatie beschikt zodat u risico en rendement tegen elkaar kunt afwegen.
Garanties in vastgoed
Sommige vastgoedfondsen schermen met hoge en gegarandeerde rendementen. Maar rendement en risico gaan hand in hand. De AFM constateerde in het verleden dat meerdere vastgoedpartijen het risico verkeerd voorspiegelen. Als er sprake is van garanties moet u zich als belegger een aantal vragen stellen. Welk risico staat er tegen het geboden rendement? Hoe wordt het rendement gegarandeerd, ook bij tegenvallende omstandigheden? Hoe en tegen welke kosten kunt u uitstappen?
Hoger rendement is ook hoger risico
Wordt u een hoog rendement beloofd? Zoek dan uit welk risico u loopt. En vraag u af of dat beetje extra rendement voldoende compensatie is voor het hogere risico. Soms wordt belegd in risicovolle projecten in het buitenland. Maar het kan ook zijn dat het bij uw belegging om achtergesteld kapitaal gaat. Beleg in vastgoed alleen als u de risico’s inzichtelijk hebt en kunt dragen.
Kosten en rendement van beleggen in vastgoed
Welke kosten u betaalt hangt samen met de vorm van vastgoedbeleggen. Een ding is zeker, alle kosten hebben invloed op het rendement. Daarom is het van belang dat u goed inzicht hebt in de kosten die gemoeid zijn met uw vastgoedbelegging.
Kosten direct beleggen in vastgoed
Belegt u direct in vastgoed dan hebt u te maken met hoge eenmalige kosten rond de afwikkeling van de koop. Maar ook daarna spelen diverse kostenposten een rol.
- Kosten koper
- Bouwkundig rapport
- Fiscale gevolgen (overdrachtsbelasting; box 3 belasting)
- Eigenaarskosten (WOZ)
- Onderhoudskosten
De kosten voor onderhoud en beheer lopen door, ook bij leegstand. Zorg ervoor dat u duidelijk inzicht hebt in alle kosten waarmee u als huiseigenaar te maken krijgt.
Kosten indirect beleggen in vastgoed
Belegt u indirect, dan krijgt u ook te maken met allerlei kosten, zoals:
- Beheerskosten
- In- en uitstapkosten
- taxatiekosten
- accountancy kosten
- kosten van bewaring
- toezicht
- eigendomsverificatie
- registratie
Belegt u via vastgoedfondsen, dan zijn passieve producten doorgaans goedkoper dan de totale kosten die actief beheerde vastgoedfondsen berekenen. De VEB constateert dat passieve vastgoedfondsen ongeveer de helft tot een derde in rekening brengen van de totale kosten die actief beheerde fondsen berekenen.
Het rendement van direct beleggen in vastgoed
Het rendement op vastgoedbeleggingen is afhankelijk van verschillende factoren. Zoals de huizenprijzen, maar ook inflatie, financieringskosten, eventuele leegstand en de hoogte van de huuropbrengsten. Het rendement hangt mede af van de economische situatie.
Bij een vastgoedinvestering is sprake van direct en indirect rendement. Het directe rendement bestaat uit de netto-huuropbrengsten. Dit zijn de bruto-jaarhuur minus de exploitatie- en financieringskosten. Het indirecte rendement bestaat uit de waardevermeerdering tussen de aan- en verkoop van het beleggingspand. Over een periode van meer dan 20 jaar is het gemiddeld rendement 5,8%, waarbij de waardestijging van de woningen in Nederland een belangrijke rol speelt (bron: Gemiddeld rendement vastgoed op basis van historische data).
bron: DNB
Het rendement van indirect beleggen in vastgoed
Ook bij indirect investeren in vastgoed is er onderscheid tussen direct en indirect rendement. Direct rendement bestaat uit bijvoorbeeld dividenduitkeringen. Het indirecte rendement bestaat uit de waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille van het fonds. Het gemiddeld rendement van de Dow Jones Global Select Real Estate Securities index bedraagt 4,74% (nominale jaarlijkse groei) over bijna 20 jaar (bron: curvo, van maart 2006 tot en met februari 2025).
Dividend bij vastgoedbeleggingen
Vastgoedaandelen met dividend kunnen onderdeel zijn van dividendbeleggen. Dividenduitkeringen zijn een vorm van direct rendement. Dividend vormt vaak een aantrekkelijk onderdeel van het totaalrendement op een vastgoedbelegging. Real Estate Investment Trusts (REIT’s) zijn verplicht minimaal 90% van de inkomsten uit te keren aan beleggers. Dividenden uit het verleden zijn echter geen garantie voor de toekomst.
Investeren in vastgoed voor beginners
Begin met een goed plan en neem de checklist geld beleggen in vastgoed erbij. U kunt al beginnen met beleggen in vastgoed met weinig geld. Kies voor vertrouwde fondsen, onder toezicht van de AFM en spreid over vastgoed en beleggen. Maak gebruik van een professional voor zorgeloos beleggen. Een vermogensbeheerder spreidt uw geld ook over andere assets.
Finner helpt u graag een vermogensbeheerder te vinden die ook belegt in vastgoed.Vergelijk vermogensbeheer op Finner.