Beleggen in vastgoed – 13 tips om veilig te investeren

De huizenprijzen blijven stijgen. Hierdoor is beleggen in vastgoed enorm populair. U overweegt net als vele anderen om ook te starten met investeren in vastgoed. Dat is spannend en kansrijk, vastgoed kan namelijk zorgen voor een passief inkomen. Het kan een eerste stap zijn om financieel onafhankelijk te worden. Maar zijn er aandachtspunten waar u op moet letten bij beleggen in vastgoed? Jazeker, hoewel een investering in vastgoed ‘zeker’ lijkt te zijn, zijn er flink wat valkuilen en aandachtspunten. In dit artikel geven wij daarom 13 tips voor u op een rij.

13 tips en vragen bij beleggen in onroerend goed

1. Uw eigen huis is ook een vastgoedbelegging

2. Direct investeren in vastgoed?

3. Indirect beleggen in vastgoed?

4. Beleggen buiten AFM-toezicht?

5. Begrijpt u deze vastgoedbelegging?

6. De risico’s voor vastgoedbeleggers

7. Vastgoed regelt zichzelf niet

8. Vastgoed biedt beperkte spreiding

9. Garanties in vastgoed

10. Hoger rendement is ook hoger risico

11. Let op de kosten

12. 7 tips om te starten

13. Spreid over vastgoed en beleggen

Beleggen in vastgoed is populair

Investeren in vastgoed is populair en dat heeft meerdere redenen. De huizenprijzen stijgen al jaren. Dat wekt de indruk dat beleggen in vastgoed een lucratieve investering is. Daarnaast is de hypotheekrente zeer laag en hierdoor is het financieren van een vastgoedinvestering ook aantrekkelijk. Een pand verhuren levert een gestage inkomstenstroom op. Onroerend goed is daarom een veelgenoemde vorm van passief inkomen. Wie droomt daar niet van? De krant lezen met een kop koffie, en ondertussen komt er geld binnen. Beleggen in vastgoed vaak aangewend voor financieel onafhankelijk zijn.

Een beleggingspand is tastbaar. Uw geld zit in stenen en die houden hun waarde. Een beleggingsrekening met een aandelenportefeuille is veel abstracter. Toch kleven er ook risico’s aan beleggen in onroerend goed.  Waar moet u op letten? Lees de 13 valkuilen en aandachtspunten.

1. Uw eigen huis is ook een vastgoedbelegging

Veel mensen beleggen al in stenen. Zij hebben namelijk een eigen huis. Of zijn van plan een woning te kopen. Dat is ook een manier van beleggen in vastgoed. Maandelijks lost u uw hypotheeklening af en zo wordt u steeds meer eigenaar van uw woning. U profiteert van de waardestijging op de langere termijn. Hebt u uw woning (grotendeels) afgelost, dan woont u als huiseigenaar goedkoop. Maar misschien kunt u de overwaarde van uw huis gebruiken om uw geld te laten renderen. Gaat u investeren op de beurs of in vastgoed? Vergeet dan niet mee te nemen wat voor vermogen u heeft of opbouwt via de eigen woning. 

Bron: wegwijs.nl

2. Direct investeren in vastgoed?

Beleggen in vastgoed kan direct of indirect. Direct beleggen in onroerend goed houdt in dat u zelf een woning of andersoortig pand koopt. Het kan ook een appartement zijn, of een winkelpand, een kantoorpand of vakantiehuis. Particulieren kiezen vaak voor een appartement of woning, die zij kopen voor verhuur. De verhuur kunt u zelf doen, of uitbesteden aan een makelaar. Daar zitten natuurlijk kosten aan. 

Een recreatiewoning is een relatief veilige manier van beleggen in vastgoed. Het biedt ook het voordeel dat u er zelf van kunt genieten. Maar ook aan het beleggen in een vakantiewoning kleven risico’s. Het aanbod is groot, met groot onderscheid in kwaliteit en locatie van de recreatiewoning. Soms moet de verhuur via het park verlopen met allerlei vereisten en hoge kosten, zoals regelmatige vernieuwing van het complete interieur. Sommige parken kampen met leegstand, of verhuren aan arbeidsmigranten. Dat zijn allemaal factoren die impact hebben op de waarde en de verhuur van het object.

Er zijn meerdere partijen die een beleggingshypotheek aanbieden voor particuliere beleggers. NIBC, RNHB, Domivest en ING zijn bekende beleggingshypotheekverstrekkers. Bij een dergelijke belegging is wel een hogere inleg van eigen geld vereist, maar ook weer niet zoveel als gedacht. Sommige partijen bieden al een hypotheek aan tot 80% van de taxatiewaarde van het pand. Door dit soort beleggingshypotheken is direct beleggen in vastgoed toegankelijk voor meer beleggers.

3. Indirect beleggen in vastgoed?

Indirect beleggen in onroerend goed kan via een vastgoedfonds. Dat kan een beursgenoteerd fonds zijn of een niet-beursgenoteerd fonds. Een vastgoedfonds haalt geld op met het uitgeven van aandelen of obligaties. Dat geld wordt vervolgens geïnvesteerd in winkelcentra, kantoren of woningen. U bent als het ware voor een klein deel eigenaar van het project. Maar u hebt niet de zorgen rond onderhoud, verhuur, etc. Er bestaan ook tussenvormen. In dat geval investeert u in vastgoed via een commanditaire vennootschap of maatschap.

Indirect beleggen in vastgoed kan op de volgende manieren:

- Koop een vastgoedfonds

Dit is de meest toegankelijke manier voor vastgoedbeleggingen. U kunt al voor een bescheiden bedrag een aandeel in een vastgoedbeleggingsfonds kopen. Deze fondsen keren regelmatig een deel van de huurinkomsten als dividend uit aan beleggers. Er bestaan ook vastgoed-ETF’s, die een index volgen van beursgenoteerde vastgoedbedrijven. Met een ETF profiteert u meteen van een goede spreiding. Voordeel van deze indirecte vorm van beleggen is ook een grotere liquiditeit. Op de Nederlandse beurs zijn zes vastgoedondernemingen te vinden, Unibail Rodamco Westfield is de grootste. Twee voorbeelden van gespreide Nederlandse vastgoedfondsen zijn VanEck Vectors Global Real Estate ETF en het Kempen Global Property Fund Index Fund N.V. 

- Vastgoedobligatie

Een obligatie is een lening aan een vastgoedfonds. Het is een waardepapier, dat gedurende de looptijd het recht geeft op een vaste rente en terugbetaling van de hoofdsom aan het einde van de looptijd. Een vastgoedobligatie is eigenlijk een lening voor beleggingen in onroerend goed, met dat vastgoed als onderpand. Voorbeelden van vastgoedobligaties zijn de 5-jarige obligaties van Ferax Vastgoed of obligaties van Corum of SynVest. 

- Participatie

Met een participatie wordt u een soort deelnemer aan een vastgoedproject, ook wel een commanditaire vennootschap of maatschap genoemd. De VEB waarschuwt wel voor vastgoed-cv's. Er zijn onder de aanbieders van vastgoed-cv's veel partijen geweest die hun beloftes niet waar konden maken. Bovendien worden soms onverantwoorde risico's genomen. De VEB noemt dit dan ook een zeer risicovolle belegging. Verder is de waardebepaling van de vastgoedprojecten nauwelijks controleerbaar voor de particuliere belegger. Bij de AFM vindt u de goedgekeurde prospectussen voor de uitgifte van participaties, zoals recent bijvoorbeeld van IMMO Huurwoningfonds. Let wel, een goedgekeurd prospectus zegt nog niets over de betrouwbaarheid van een aanbieder. Ook is het geen garantie dat de beloofde rendementen daadwerkelijk worden behaald.

Kenmerken verschillende vormen vastgoedbeleggingen

Voordelen van een beursgenoteerd fonds

Beleggen in vastgoed met weinig geld is mogelijk via de beurs. Door te beleggen in aandelen van vastgoedondernemingen of vastgoedfondsen- en ETF's, kunt u redelijk eenvoudig een goede spreiding realiseren. Het voordeel is dat u aankoop, onderhoud en exploitatie kunt overlaten aan de professionals. Deze manier van indirect beleggen is dus laagdrempelig. Bovendien blijft u flexibel. Aandelen of ETF's zijn op dagbasis weer te verkopen, terwijl de verkoop van een vastgoedobject meestal een veel langer traject is.

Hieronder een lijst van brokers waar u indirect in vastgoed kunt beleggen via aandelen, ETF's of fondsen. Door het ruime productaanbod kunt u bovendien makkelijk verder spreiden dan alleen vastgoed. 

4. Beleggen buiten AFM-toezicht?

Fondsen die participaties uitgeven moeten in principe beschikken over een vergunning van de AFM. Voor de uitgifte van obligaties is geen vergunning vereist, maar moet wel een prospectus worden opgesteld. Een goedgekeurd prospectus zegt echter niets over de betrouwbaarheid van een aanbieder. Ook is het geen garantie dat de beloofde rendementen daadwerkelijk worden behaald. De meeste aanbieders van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen staan niet onder AFM-toezicht. Dit betreft fondsen die participaties of obligaties uitgeven:

• van meer dan €100.000,-
• met een totaal van minder dan €5 miljoen
• aan minder dan 150 personen

Fondsen die buiten AFM-vergunning opereren zijn voor professionals. In de regel zijn dergelijke investeringen niet geschikt voor particulieren. Finner raadt aan om zeer kritisch te staan t.o.v. beleggen buiten AFM-vergunning. De AFM waarschuwt dat bij vastgoedfondsen die niet onder toezicht staan het risico verkeerd kan worden voorgespiegeld. Vaak is het eigen vermogen ten opzichte van het vreemd vermogen heel klein, waarbij banken een eerste hypotheekrecht hebben en de belegger achteraan staat. De AFM constateerde dat bij veel vastgoedobligaties het risico niet in verhouding tot het geboden rendement staat. Het is daarom belangrijk dat u goed inzicht hebt in de risico’s. Is het een aanbieder met een goed trackrecord? Hoe is de bestuursstructuur, expertise, checks and balances? Hieronder vindt u een checklist voor beleggen in vastgoed. 

5. Begrijpt u deze vastgoedbelegging?

Vastgoed wordt gezien als een veilige belegging. Voor u gaat investeren in vastgoed, is het verstandig om uzelf een aantal vragen te stellen, vooral als het via een partij is die buiten toezicht van de AFM valt. Ons advies is om alleen te beleggen in iets dat u volledig begrijpt, waarbij u helder voor ogen hebt wat risico’s en kosten zijn. De AFM heeft een checklist opgesteld.

Vragenlijst voordat u belegt in onroerend goed

De belegging

• Is er een prospectus voor deze belegging?
• Valt de belegging onder toezicht van de AFM? 
• Is informatie beschikbaar op een website?
• Is tussentijds verkopen van de belegging mogelijk?
• Welke specifieke risico’s zijn verbonden aan deze belegging?
• Is er een financieringsrisico?

De aanbieder

• Wie is de aanbieder, wie zit erachter?
• Zijn er reviews over deze partij?
• Hoe zijn de prestaties in het verleden?

Rendement en risico

• Wordt er een hoog rendement beloofd?
• Wordt dit rendement gegarandeerd, zo ja hoe en door wie?
• Welke kosten gaan ten koste van het rendement?
• Zijn er fiscale gevolgen voor mij?
• Wordt er gebruik gemaakt van veel vreemd vermogen?

Het vastgoed

• Begrijp ik waarin mijn geld belegd wordt?
• Is er informatie over exploitatie, taxatie, vooruitzichten?
• Is er informatie over een transactiegeschiedenis?
• Waar bevindt het vastgoed zich? Gaat het om Nederlands vastgoed?

Checks and balances

• Worden de cijfers gecontroleerd door een accountant?
• Is er een raad van toezicht?
• Hoe worden de belangen van beleggers behartigd? Is er een stichting- of een bestuursstructuur?

6. De risico’s voor vastgoedbeleggers

Beleggen gaat gepaard met risico’s. Belangrijk is dat u deze risico’s’ begrijpt. Hoe hoger het rendement, des te hoger doorgaans ook de risico’s. Investeren in stenen is niet zonder risico. Er zijn algemene risico’s bij beleggen en enkele specifieke risico's die verbonden zijn aan het beleggen in onroerend goed.

• Koersrisico

De waarde van vastgoed kan fluctueren (koersrisico). In slechte tijden is het moeilijk om vastgoed te verkopen, of levert verkoop een lagere prijs op. 

• Specifieke risico’s

Beleggen in onroerend goed kent ook specifieke risico’s. Huurinkomstenrisico door bijvoorbeeld achterstallige huurbetaling of een huurherziening. Maar ook wanbetaling kan u veel rendement kosten (debiteurenrisico). Leegstand is een bekend risico (leegstandsrisico).  Maar ook hoge onderhoudskosten en andere onvoorziene kosten (onderhoudsrisico). Of een huurder die de woning uitgeleefd achterlaat. Om maar niet te denken aan een wietplantage in het pand. 

• Financieringsrisico

Bij vastgoedbeleggingen spelen vaak leningen van banken een rol. Vastgoedfondsen maken vaak gebruik van een hefboom. Tegenover iedere euro die beleggers inleggen, wordt fors extra geleend. Maar als de waarde van het vastgoed daalt, gaat de waarde van uw inleg hard achteruit. En als het mis gaat, krijgt de bank als eerste zijn geld terug en is het erg onzeker of u uw inleg terugziet. Het prospectus gaat hier meestal op in. Er zit ook een voordeel aan als een bank bij een project betrokken is. Omdat het een externe partij is, die goed kijkt naar de kwaliteit van de belegging.

• Renterisico

Belegt u direct en maakt u gebruik van een hypotheek op vastgoed, dan is er een renterisico. Na de rentevaste periode kan de rente omhooggaan. Uw kosten worden dan hoger.

• Liquiditeitsrisico 

Een opvallende eigenschap van beleggen in vastgoed is de beperkte liquiditeit. Daar zijn beleggers zich vaak minder bewust van. Een aandelenbelegging kunt u snel van de hand doen. Maar een beleggingspand niet. Vastgoed wordt immers niet vaak verhandeld. Dit geldt eigenlijk ook bij indirect beleggen in onroerend goed via een vastgoedfonds. Uitstappen uit een vastgoedfonds gaat vaak gepaard met strikte voorwaarden. De AFM heeft de laatste jaren meerdere keren ingegrepen en een vastgoedfonds op slot gedaan, waardoor de beleggers niet meer konden uitstappen. 

• Gebrek aan transparantie in kostenstructuur

Vaak blinken vastgoedfondsen niet uit in transparantie. Kosten zijn hoog en niet altijd goed inzichtelijk. Vanwege de hoge investeringen die met onroerend goed gepaard gaan, maken veel vastgoedfondsen gebruik van hoge externe financiering, dat zijn kosten die het rendement aantasten.

• Regelgeving is in beweging

De regelgeving lijkt te wijzigen in het nadeel van de vastgoedbelegger. De overheid maakt beleggen in woningen minder aantrekkelijk. De overdrachtsbelasting voor beleggingspanden is per 1 januari 2021 verhoogd naar 8%. Diverse gemeenten onderzoeken de mogelijkheid voor een opkoopbescherming of voeren een zelfbewoningsplicht in. Amsterdam scherpte bijvoorbeeld de regels aan rond Airbnb verhuur van panden in de stad. Er is sprake dat alle kantoren in 2023 minimaal over een energielabel C moeten beschikken. Dergelijke maatregelen kunnen een negatief effect hebben op uw nettorendement.

Risico's bij beleggen zijn te verkleinen, zo ook bij vastgoed. Zorg voor een goed plan. Doe goed onderzoek voordat u uw geld ergens insteekt. Handel alleen als u over goede informatie beschikt en risico en rendement tegen elkaar kunt afwegen. 

Hieronder nog een aantal valkuilen die u als vastgoedbelegger moet vermijden.

7. Vastgoed regelt zichzelf niet

Als u direct belegt in vastgoed moet u veel zelf regelen. Beheer en onderhoud ligt bij de eigenaar. Het vinden van geschikte huurders, of de zorg over huurders die er niet uit willen. Dan nog het innen van de huur, het onderhoud en wat er nog meer komt kijken bij huisbezit. Elk type vastgoed heeft zijn onderhoud nodig. Voor het eigenaarsgedeelte van het onderhoud bent u verantwoordelijk. Denk aan een kapotte cv-ketel, schilderwerk en onderhoud aan de buitenzijde. Daar moet geld voor gereserveerd worden. Een bouwkundig rapport is een belangrijke voorwaarde om tegenvallers te voorkomen.

8. Vastgoed biedt beperkte spreiding

De risico’s bij beleggen kunt u beperken door uw beleggingen goed te spreiden. Dat geldt ook voor beleggen in vastgoed. Alleen voor winkelpanden kiezen, maakt u kwetsbaar voor leegstand in de winkelstraat en de opkomst van online winkelen. Kantoren staan onder druk door het toenemende thuiswerken. Maar verhuur van woningen is ook afhankelijk van bijvoorbeeld expats of aangescherpte regelgeving van de overheid. Voor een particuliere belegger die direct investeert in vastgoed is goede spreiding moeilijk te bereiken. Kiest u voor indirect beleggen in vastgoed, let dan op een gezonde spreiding van het risico. Vastgoed is een goede aanvulling op uw beleggingsportefeuille, naast bijvoorbeeld aandelen, obligaties. Bij een vermogensbeheerder valt vastgoed vaak in de categorie alternatieve beleggingen. Net zoals grondstoffen, hedge funds en dergelijke bijzondere beleggingen. Aan deze totale categorie wordt doorgaans niet meer dan 15% toegekend van het totale vermogen. De totale allocatie van vastgoed binnen de reguliere beleggingsportefeuille is vaak beperkt. 

9. Garanties in vastgoed

Sommige vastgoedfondsen schermen met hoge en gegarandeerde rendementen. Zo proberen ze beleggers te lokken. Rendement en risico gaan altijd hand in hand. Hoge rendementen verhullen hoge risico’s. Zeker bij partijen die buiten AFM-toezicht opereren. De AFM constateerde in het verleden dat meerdere vastgoedpartijen het risico verkeerd voorspiegelen. Soms wordt geld in risicovolle buitenlandse projecten gestoken. Juist als er sprake is van garanties is er voor u als belegger werk aan de winkel. Wat is het rendement? Welk risico staat er tegenover? Hoe wordt het rendement gegarandeerd?

10. Hoger rendement is ook hoger risico

Het rendement van uw investering in vastgoed is afhankelijk van de economische welvaart. De COVID-19 crisis heeft diepe sporen nagelaten bij winkelvastgoed. Door het thuiswerken is een neerwaartse druk ontstaan op de kantorenmarkt. Logistiek vastgoed doet het goed door de groei van online winkelen. Spreiden van het risico is belangrijk. 

Rendement op een investering in vastgoed bestaat uit direct en indirect rendement. Het directe rendement bestaat uit de netto huuropbrengsten die een eigenaar ontvangt ten opzichte van de koopsom van het beleggingspand. Het indirecte rendement bestaat uit de waardevermeerdering tussen de aan- en verkoop van het beleggingspand. Indirect rendement kan ervoor zorgen dat het geïnvesteerde vermogen van de belegger groeit tussen de aan- en verkoop van het pand.

Dividend is vaak een aantrekkelijk onderdeel van het totaalrendement op een vastgoedbelegging. De (beloofde) rendementen van vastgoedfondsen liggen doorgaans boven de 5%. Corum Vastgoedfondsen heeft over 2020 5,66 tot 6% bruto dividend uitgekeerd.  Synvest belooft een gemiddeld totaalrendement van 8,1% over een periode van 7 jaar. Exporo Vastgoedobligaties belooft een totaalrendement van 5,6%. Daarbij moet u zich realiseren dat een hoger rendement met een hoger risico gepaard gaat, of met het investeren van uw geld voor een langere termijn.

11. Let op de kosten

Welke kosten u betaalt hangt samen met de vorm van vastgoedbeleggen. Een ding is zeker, alle kosten hebben invloed op het rendement. Daarom is het is het van belang dat u goed inzicht hebt in de kosten die gemoeid zijn met uw vastgoedbelegging. Belegt u direct in vastgoed dan hebt u te maken met hoge eenmalige kosten rond de afwikkeling van de koop. Denk daarbij ook aan een bouwkundig rapport. Belangrijk is ook dat u let op de fiscale gevolgen. Dan zijn er de jaarlijkse kosten voor onderhoud en eigenaarskosten, zoals WOZ. En wat te denken van leegstand, terwijl de kosten doorlopen? Beheer en onderhoud van het pand kunt u het beste zoveel mogelijk uitbesteden. Maar daar zit natuurlijk ook een kostenplaatje aan. Zorg ervoor dat u duidelijk inzicht hebt in alle kosten waarmee u als huiseigenaar te maken krijgt bij direct beleggen. 

Belegt u indirect, dan krijgt u ook te maken met allerlei kosten, zoals: beheerskosten, taxatiekosten, accountancy kosten, kosten van bewaring, toezicht, eigendomsverificatie, registratie en controle van kasstromen. Belegt u via vastgoedfondsen, dan zijn passieve producten doorgaans een stuk goedkoper dan de totale kosten die actief beheerde vastgoedfondsen berekenen. De VEB constateert dat passieve vastgoedfondsen ongeveer de helft tot een derde in rekening brengen van de totale kosten die actief beheerde fondsen berekenen. 

12. 7 tips om te starten

1. Begin met een goed plan
2. Beleggen in vastgoed met weinig geld is mogelijk 
3. Neem de checklist beleggen in vastgoed erbij
4. Kies om te beleggen in vertrouwde fondsen, die onder toezicht van de AFM staan. 
5. Spreiding is belangrijk en ook mogelijk bij kleinere investeringen, door bijvoorbeeld te investeren in aandelen van verschillende vastgoedfondsen. 
6. Weet waarin u belegt
7. Maak gebruik van een professional voor zorgeloos beleggen. Kies voor laten beleggen door een vermogensbeheerder die voor u een deel van de portefeuille in vastgoed belegt. Dat levert een nog betere spreiding op, omdat uw geld ook verdeeld wordt over andere assets. 

13. Spreid over vastgoed en beleggen

Uw geld steken in één object is wedden op één paard. Dat zorgt voor veel onnodige risico’s. Dat is wat veel beleggers in vastgoed doen. Maar veilig beleggen is spreiden. Spreiden over zoveel mogelijk objecten om grote risico’s te voorkomen. Kies daarom niet alleen voor vastgoed. Maar verdeel uw geld over vastgoed en beleggen op de beurs. Zo combineert u het beste van twee werelden. Finner kan u helpen wanneer u een vermogensbeheerder zoekt die ook belegt in vastgoed. Vergelijk vermogensbeheer op Finner.

Weet u nog niet of u wilt laten beleggen via vermogensbeheer of zelf beleggen via een broker? Doe dan de test.